Proses balik nama sertifikat tanah adalah langkah krusial untuk amankan legalitas aset properti Anda. Baik karena transaksi jual beli maupun warisan, sertifikat tanah wajib diatas namakan pemilik baru untuk hindari sengketa hukum di kemudian hari.
Banyak yang mengira proses ini rumit dan mahal. Padahal, jika Anda paham alurnya, Anda bisa milih untuk urus sendiri agar lebih hemat atau gunakkan jasa Notaris/PPAT demi kemudahan.
Berikut adalah panduan lengkap cara, syarat, dan biaya balik nama sertifikat tanah tahun 2026.
1. Syarat Dokumen Balik Nama
Dokumen yang harus disiapkan sedikit berbeda tergantung apakah tanah tersebut didapat dari jual beli atau warisan.
A. Balik Nama Karena Jual Beli
- Sertifikat Tanah Asli.
- Fotokopi KTP Pembeli dan Penjual.
- Fotokopi KK (Kartu Keluarga) Pembeli dan Penjual.
- Fotokopi NPWP Pembeli dan Penjual.
- Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir & Bukti Lunas PBB.
- Akta Jual Beli (AJB) asli dari PPAT.
- Bukti pelunasan pajak:
- PPh (Pajak Penghasilan) final 2,5% (untuk penjual).
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) 5% (untuk pembeli).
B. Balik Nama Karena Warisan
- Sertifikat Tanah Asli.
- Surat Keterangan Waris (SKW) yang sah (dari Kelurahan/Notaris).
- Surat Kematian Pewaris.
- Fotokopi KTP & KK seluruh Ahli Waris.
- Bukti pembayaran BPHTB Waris (jika nilai warisan di atas nilai tidak kena pajak/NPOPTKP).
- Bukti lunas PBB tahun berjalan.
2. Prosedur & Alur Pengurusan
Berikut adalah tahapan step-by-step dari awal transaksi hingga sertifikat baru terbit:
- Pembuatan Akta di PPAT: Kunjungi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Untuk jual beli, PPAT akan membuat AJB. Untuk warisan, biasanya dibuatkan APHB (Akta Pembagian Hak Bersama) jika ada pembagian.
- Pelunasan Pajak: Sebelum berkas masuk ke BPN, pajak PPh (penjual) dan BPHTB (pembeli/ahli waris) harus sudah lunas dan divalidasi.
- Pengajuan ke BPN: Bawa berkas AJB dan dokumen pendukung ke kantor BPN wilayah tanah berada.
- Isi formulir permohonan balik nama di loket.
- Serahkan bukti pembayaran pajak dan sertifikat asli.
- Pembayaran Biaya Layanan BPN: Anda akan mendapatkan SPS (Surat Perintah Setor) untuk membayar biaya administrasi balik nama.
- Proses Penerbitan: BPN akan memproses perubahan nama di buku tanah. Waktu normalnya sekitar 14 hari kerja hingga beberapa bulan tergantung antrean.
3. Rincian Biaya Balik Nama
Biaya yang harus Anda keluarkan terbagi menjadi tiga pos utama: Biaya Pajak (ke Negara), Biaya Jasa PPAT (ke Notaris), dan Biaya Resmi BPN.
A. Biaya di PPAT/Notaris
- Jasa PPAT: Berkisar 0,5% – 1% dari nilai transaksi.
- Biaya Cek Sertifikat: Sekitar Rp50.000 – Rp100.000 (untuk memastikan tanah tidak sengketa).
B. Pajak
- BPHTB (Pembeli): 5% x (Harga Tanah – NPOPTKP).
*NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) berbeda tiap daerah, rata-rata Rp60 juta – Rp80 juta. Untuk warisan, NPOPTKP bisa sampai Rp300 juta. - PPh (Penjual): 2,5% x Harga Transaksi.
C. Resmi di BPN
Biaya ini dihitung dengan rumus resmi pemerintah:
Contoh: Jika nilai tanah (NJOP) adalah Rp500 Juta, maka biayanya: (500.000.000 / 1.000) + 50.000 = Rp550.000.
4. Urus Sendiri vs Pakai Jasa Notaris: Mana Lebih Baik?
Anda bisa memilih untuk mengurus proses ke BPN sendiri atau serahkan seluruhnya (“terima beres”) ke kantor PPAT/Notaris.
| Metode | Kelebihan | Kekurangan |
|---|---|---|
| Urus Sendiri (Mandiri) | Biaya jauh lebih murah (hanya bayar tarif resmi BPN). | Harus meluangkan waktu bolak-balik ke BPN (loket antrean). |
| Lewat Notaris/PPAT | Praktis, terima beres, risiko kesalahan dokumen minim. | Ada biaya jasa tambahan (bisa jutaan rupiah tergantung nilai aset). |
Baca juga: 10 Komponen Biaya KPR yang Wajib Kamu Tahu
Kesimpulan
Mengurus balik nama sertifikat tanah memang butuh biaya pajak yang tidak sedikit, namun biaya administrasinya di BPN sebenarnya sangat terjangkau jika diurus sendiri. Pastikan Anda selesai bayar BPHTB dan PPh terlebih dahulu karena itu adalah syarat mutlak agar sertifikat Anda bisa diproses.
Jika kamu ingin tahu lebih banyak produk dan layanan dari Bank Mega, kamu bisa kunjungi website kami, hubungi layanan pelanggan kami di 08041500010, atau bisa juga download aplikasi M-Smile yang tersedia di App Store dan Play Store
Daftar dan apply Tabungan dan Kartu Kredit Mega sekarang juga! Kamu juga bisa apply kartu kredit hanya 5 menit langsung di approve lewat sini.
Bank Mega Berizin dan Diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan & Bank Indonesia serta merupakan peserta penjaminan LPS
